L’immobilier dans le metaverse explose depuis 2021

Depuis 2021, on assiste à un essor spectaculaire des prix de l’immobilier dans les metaverses, ou métavers en français.

Les terrains virtuels sont considérés comme un placement hautement rentable par de plus en plus d’investisseurs.

Ils sont aussi de plus en plus prisés par les marques qui souhaitent développer leur visibilité sur les mondes virtuels. PwC, Adidas, Samsung, ou encore la maison de vente aux enchères Sotheby’s ont déjà commencé à investir dans les metaverses Decentraland et The Sandbox.

Les experts du marketing digital s’accordent à dire que le futur du marketing se jouera dans les metaverses, plutôt que sur les réseaux sociaux. Ainsi, de plus en plus de marques vont souhaiter ouvrir leur pas-de-porte dans les métaverses.

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Samsung Decentraland

Le Samsung 837X, un magasin du géant de la technologie dans le metaverse de Decentraland

Pourquoi un tel engouement pour l’immobilier des metaverses ?

L’immobilier virtuel n’est pas une nouvelle activité. Les joueurs de jeux vidéo achètent et vendent des terrains depuis longtemps sur les espaces virtuels.

Cependant, les métaverses ont récemment bénéficié d’importantes avancées technologiques, tels que la réalité virtuelle (VR) et réalité augmentée (AR), permettant une expérience réellement immersive et un intérêt pour le grand public.

D’autre part, ce sont les tokens non fongibles (NFTs) qui ont permis l’essor de l’immobilier sur les metaverses, en apportant une garantie de propriété sur la blockchain.

Le marché de l’immobilier au sein des métavers a également connu une forte accélération depuis l’annonce du métavers de Meta, anciennement Facebook, en octobre 2021, accompagné d’un plan d’investissement de plusieurs dizaines de millions de dollars.

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Les investissements dans les crypto-monnaies sont risqués (en savoir plus)

Comment achète-t-on un terrain et quels sont les prix ?

Les terrains et bâtiments des métaverses sont des NFTs, c'est-à-dire des titres de propriété inscrits sur la blockchain.

Il faut donc disposer d’un portefeuille (« wallet ») et de cryptomonnaies pour pouvoir en faire l’acquisition.

Les terrains à vendre sont visibles sur les boutiques (« marketplaces ») des métaverses et sur les plateformes de vente de NFTs tels qu’OpenSea.

Pour devenir propriétaire d’un terrain sur un métavers, il faut budgéter à l’heure de l’écriture de cet article au minimum 3 Ether (ETH) pour une parcelle de 96 m2 sur The Sandbox et 5 000 MANA pour une parcelle de 16m2 sur Decentraland.

Pour les terrains les mieux placés, les prix peuvent s’élever à des dizaines de milliers d’euros, voire plusieurs millions d’euros.

On a pu ainsi voir en 2021 des ventes atteindre près de 2,5 millions de dollars sur Decentraland ou sur Axie Infinity. Le record en date reste l’achat par Republic Realm, une entreprise d’immobilier américaine, d’un terrain de The Sandbox pour la somme de 4,3 millions d'euros, en décembre 2021.

The Sandbox Metaverse

L'immobilier du metaverse de The Sandbox flambe depuis fin 2021

Quel intérêt y a-t-il à investir dans une parcelle de métavers ?

Un investissement commercial et locatif

Tout d’abord, comme pour un investissement immobilier dans la vraie vie, un terrain virtuel peut être constructible. On peut donc imaginer y développer une activité commerciale telle qu’une boutique, une galerie d’art, une attraction, et ainsi générer un revenu.

D’autre part, la parcelle peut être louée. Bien qu’il reste encore difficile d’évaluer les prix du marché de la location, on peut anticiper une demande croissante d’espaces commerciaux, mais aussi de résidences privées virtuelles sur les metaverses. De même, des panneaux publicitaires peuvent être installés et loués à des annonceurs.

En termes de retour sur investissement, peu de données sont disponibles à ce sujet, mais quelques indicateurs nous permettent d’espérer des retours très satisfaisants.

Ainsi, d’après un rapport de Bloomberg Intelligence, un concert sur le métavers peut générer jusqu’à dix fois plus de chiffres d’affaires que dans une salle de concert réelle. Ce fut le cas du concert de Travis Scott sur Fortnite, avec un chiffre d’affaires de 20 millions de dollars.

De la même manière, une présence sur le métavers a permis à Adidas de vendre pour 23,5 millions de dollars de NFTs.

Un investissement spéculatif

Enfin, certains investisseurs vont acheter un titre de propriété sur un metaverse dans un but spéculatif, misant sur le potentiel de développement des métaverses, et donc d’une envolée des prix des parcelles…

En effet, les experts du sujet anticipent une croissance extraordinaire de l’industrie du metaverse. Les estimations pour 2024 vont de 800 milliards de dollars, selon Bloomberg Intelligence, à 8 000 milliards de dollars, selon la banque américaine Morgan Stanley.

Si ces chiffres laissent espérer des gains importants, il convient de bien étudier le potentiel des différents metaverses, pour miser sur le bon cheval. En effet, la concurrence entre metaverses s’avère déjà féroce. À l’instar des réseaux sociaux, il est fort possible que certains métaverses perdent de la vitesse, et que les leaders d’aujourd’hui deviennent désuets rapidement.

Il est aussi nécessaire de bien comparer les terrains. Il faut aussi bien étudier les règles de construction. Par exemple, sur Decentraland, la hauteur autorisée pour un bâtiment est fonction de la surface du terrain.

Quels sont les risques à investir dans le métavers ?

Si l’immobilier des metaverses laisse espérer un potentiel à la hausse important, il existe de nombreux risques à investir dans des parcelles ou bâtiments virtuels.

Attention à la volatilité des cours

Tout d’abord, rappelons le risque de volatilité des cryptomonnaies. Les cours des tokens des métaverses (le SAND pour The Sandbox, le MANA pour Decentraland, ou le SOM pour Somnium Space) sont sujets à de très fortes variations, selon l’actualité du moment.

Comment choisir un emplacement ?

Il est assez difficile de juger de l’intérêt d’une parcelle ou d’un quartier. Peu d’informations sont disponibles sur les projets en cours et sur l’identité des propriétaires.

Comment peut-on analyser l’activité future d’un quartier et du nombre de visiteurs lorsque l’on ne connaît pas les intentions de ses voisins ?

D’une manière générale, il est possible d’identifier des « districts » (ou zones d’activités), avec des espaces plutôt dédiés aux casinos, aux musées, ou à des boutiques de luxe. Ces zones restent encore assez floues.

Le risque est aussi de voir se développer des espaces hétéroclites, avec une juxtaposition d’activités mal assorties (comme par exemple une boutique de luxe à côté d’une attraction de machine à sous ou d’une salle de concert de hip-hop…). Le « mix retail » assuré par les centres commerciaux réels n’est pas garanti dans un metaverse décentralisé.

Ensuite, si l’on peut estimer qu’un terrain central et proche d’une route bénéficiera d’un trafic (« footfall ») plus important, ce critère est-il valable dans les mondes virtuels, dans lesquels les avatars peuvent se téléporter facilement, en cliquant simplement sur un lien URL ?

Immobilier Metaverse

Les prix d'appels des terrains sur les plateformes de NFT peuvent être artificiellement bas

Le pseudonymat des propriétaires apporte aussi une incertitude quant à l’achat de terrains sur les plateformes de NFTs.

De nombreux terrains sont à vendre sous forme de ventes aux enchères, en particulier sur la plateforme OpenSea.

Celles-ci réservent de nombreuses surprises : certains terrains sont annoncés à des prix d’appels bas, pour être ensuite surenchéris de façon automatique par des bots.

Un marché non régulé

Un autre risque à prendre en compte est le manque de régulation.

Par exemple, que se passe-t-il si l’on achète une parcelle cloisonnée, sans accès à une route, et que le voisin construit un gros bâtiment qui empêche tout visibilité et accès à votre parcelle ?

Une quantité de terrains qui peut évoluer

Enfin, à la différence de l’immobilier traditionnel, rien n’empêche la création de nouveaux metaverses et de nouveaux espaces à construire dans un même métavers.

Cela pourrait remettre en cause l’élément de rareté d’un terrain et donc son prix.

Conclusion : diversifier ses investissements

L’immobilier du métavers peut permettre de réaliser de belles plus-values et d'impressionnants retours sur investissement. Il est aussi un bon moyen de diversifier ses investissements entre des cryptomonnaies et des biens non fongibles.

Comme pour la gestion d’un portefeuille de cryptomonnaies, l’investissement dans le monde des metaverses nécessite une bonne information et une bonne anticipation des risques.

Il est également prudent de diversifier ses investissements dans différents terrains et dans différents metaverses. On notera la stratégie de l’investisseur Republic Realm, qui possède des terrains dans 23 metaverses.

Face à une flambée des prix de ces terrains virtuels depuis fin 2021, il est certes grand temps de s’intéresser à l’immobilier du métavers, tout en prenant le temps d’une bonne analyse et en mesurant ses risques.

Gare aussi au fameux FOMO « Fear Of Missing Out » ou peur de rater quelque chose…

👉 Retrouvez notre rubrique dédiée au monde des tokens non fongibles

Sources : Bloomberg Intelligence, Morgan Stanley

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A propos de l'auteur : Blandine Narozniak

Après une expérience commerciale de 15 ans à l'international, en particulier au Financial Times et chez Bloomberg, je suis consultante blockchain spécialisée dans les tokens non fongibles et les métaverses.
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