RealT Avis et Tuto (2023) : la plateforme qui révolutionne l’immobilier grâce à la tokenisation

1. La problématique de l’immobilier pour un petit portefeuille
2. La solution apportée par RealT grâce à la blockchain
3. Utiliser RMM de RealT pour générer des gains supplémentaires
4. Notre avis sur la plateforme RealT

La problématique de l’immobilier pour un petit portefeuille

Dans une optique de diversification de son portefeuille, l’immobilier peut être un choix intéressant. Cependant, comme tout véhicule d’investissement, il présente certaines contraintes qu’il est important de connaître.

La première étant la barrière de prix à l’entrée. Bien sûr, il est en théorie possible pour n’importe qui d’acheter un bien physique, même sans avoir un gros portefeuille, cela demandera néanmoins un important travail pour monter un dossier de financement. Sans oublier la gestion du bien en elle-même qui peut vite s’avérer chronophage.

De plus, l’immobilier physique est par définition très peu liquide comparé à des actions en bourse ou des cryptomonnaies par exemple, il en résulte alors un manque d’agilité, qui, selon votre profil d’investisseur, peut présenter un frein.

L’immobilier physique est donc un vecteur d’investissement nécessitant une réelle expertise, si l’on souhaite faire cela de manière professionnelle et rentable.

Il existe une solution alternative dite de « l’immobilier papier », à travers laquelle nous déléguons toute la partie opérationnelle pour se contenter d’apporter de la liquidité et d’encaisser les rendements. Cela se traduira par exemple par l’achat d’Exchanges Traded Funds (ETF) sur un compte titre en bourse, ou par la souscription à différents types de livrets.

La limite de ces solutions est que bien souvent, on ne sait pas ce que l’on achète. Et quand bien même on peut trouver l’information dans les documentations techniques, nous n’avons pas la main sur le contenu du produit.

De plus, les frais de ce type d’investissement seront généralement si élevés qu’ils limiteront la performance de votre portefeuille à long terme. Ce tour d’horizon rend donc l’immobilier difficile d’accès pour un petit portefeuille ou quelqu’un débutant dans le milieu.

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La solution apportée par RealT grâce à la blockchain

Introduction à RealT

Face à ce constat, l'entreprise RealT, s’est lancé comme défi de rendre l’immobilier accessible à partir de 50 dollars avec un rendement annuel compris entre 9 et 11 % net par an. De plus, tout cela se passe sur la blockchain grâce à un système de tokenisation.

L’entreprise derrière la plateforme achète des biens physiques aux États-Unis dans le monde réel, et grâce locale à une loi reconnaissant les security tokens comme les parts d’une société, il est donc possible d’acheter des fractions d’immobilier.

Pour chaque bien immobilier mis en vente sur la plateforme, une société à responsabilité limitée (LCC) est créée. C’est cette LCC qui possède directement le bien et chaque utilisateur de la plateforme achète en réalité une part de cette société.

Un tel mode de fonctionnement garantit une indépendance entre chaque bien et si, dans un cas extrême, la maison mère de RealT venait à déposer le bilan, les avoirs des investisseurs ne seraient pas mis en danger.

À noter que pour acheter de l’immobilier tokenisé sur RealT, un processus de vérification Know Your Customer (KYC) est obligatoire à l’inscription.

La marketplace de RealT

Ainsi, la plateforme dispose d’une place de marché sur laquelle elle propose à la vente différents biens immobiliers tout en enrichissant son offre au fil du temps.

Figure 1 : Exemple de bien à vendre

L’un des points forts de la plateforme est sa transparence, ici par exemple, les 11,16 % de rendements annuels affichés sont à considérer comme net, toutes les charges et éventuels frais sont déjà déduits dans le calcul.

Pour ce bien en particulier, vous pouvez ainsi acheter un maximum de 50 tokens de 50,25 dollars pour un rendement annuel de 5,61 dollars par token. Comme tout actif financier, il est bon de rappeler qu’une fois en votre possession, son prix peut évoluer à la hausse ou à la baisse. Ici, en revanche, son appréciation sera corrélée au marché de l’immobilier, et non à celui des cryptomonnaies.

Lorsque RealT propose un bien à la vente, la plateforme l’agrémente de nombreuses photos, aussi bien de l’intérieur, que de l’extérieur du bâtiment.

Figure 2 : Ensemble de photos présentes dans la description d’un bien

Juste en dessous des photos, nous retrouverons ensuite 3 onglets donnant plus d’informations sur le bien :

• Highlights / Informations importantes ;
• Financials / Projections financière ;
• Details / Informations générales.

Figure 3 : Onglet Highlights

Nous retrouvons dans l’onglet « Highlights » les informations essentielles comme le rendement ou la date à laquelle le bien sera loué par exemple.

Figure 4 : Onglet Financials

L’onglet « Financials » quant à lui donne des informations d’ordre comptable avec notamment les charges, les travaux et la rentabilité nette.

Figure 5 : Onglet Details

De son côté, l’onglet « Details » offre des informations plus généralistes comme la surface, le type de construction ou l’énergie de chauffage.

Enfin, nous retrouverons plus bas une section « About the property / À propos de la propriété », qui présentera l’investissement ainsi que sa situation géographique :

Figure 6 : À propos de la propriété

Acheter une fraction d’un bien et recevoir des rendements

Lorsque votre vérification d'identité est validée, vous êtes alors en mesure d’acheter des parts d’immobilier sous forme de tokens grâce à RealT. Lorsque vous aurez choisi un bien en particulier et la quantité de tokens à acheter, il faudra vous rendre dans votre panier pour finaliser le paiement :

Figure 7 : Panier sur RealT

Il existe plusieurs moyens de paiements, à savoir, différentes cryptomonnaies via le réseau Ethereum (ETH) et la Gnosis Chain/xDai, ainsi que le règlement par carte bancaire.

Vous pouvez ensuite suivre le statut de votre commande dans « My Account → Orders » :

Figure 8 : Historique de commandes

Une fois votre paiement validé, vous recevrez par mail un acte à signer, vous authentifiant comme propriétaire d’une fraction de la LCC qui possède le bien immobilier en question :

Figure 9 : Signature de l’acquisition du bien

Quand la signature est effectuée, les tokens apparaissent alors en attente de livraison dans le menu « Orders », le temps que les équipes de RealT finalisent les opérations administratives de leur côté. Cela se fait généralement sous 24 heures :

Figure 10 : Tokens en attente de livraison

Rendez-vous ensuite dans « My Account → Portfolio », à partir de là, vous pourrez choisir de recevoir vos tokens soit sur la blockchain Ethereum, soit sur la Gnosis Chain.

Le versement des loyers s’effectue chaque semaine. Vous pouvez également choisir le réseau sur lequel ceux-ci seront payés.

De plus, il y a parfois des propriétés dites de réinvestissement qui sont proposées. Quand c’est le cas, vous pouvez choisir d’investir vos rendements directement dans des fractions de tokens, qui génèreront à leur tour des intérêts.

Figure 11 : Choix du réseau pour la livraison des tokens RealT et des intérêts

Chaque lundi, vous recevrez ensuite un rapport par mail détaillant l’ensemble de vos rendements en fonctions des avoirs en votre possession :

Figure 12 : Rapport hebdomadaire des rendements

Vendre ses tokens RealT

Dans le cas où l’on souhaiterait se séparer de ses tokens, il est possible de le faire dans le menu « Sell Tokens » présent dans le bandeau supérieur. RealT peut racheter jusqu’à 2 000 dollars d’actifs tous les 10 jours ouvrés moyennant quelques frais de traitement pour un total de 3 % :

Figure 13 : Exemple d’une vente de tokens via la plateforme RealT

Dans sa documentation, RealT décrit également comment vendre ses tokens via des plateformes décentralisées comme Uniswap ou SwapCat. Attention malgré tout, cette manière de vendre ses tokens peut vous amener à encaisser un important slippage à cause d’un manque de liquidité et perdre de la valeur face à la première méthode.

? Visitez le site RealT pour découvrir le protocole

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Utiliser RMM de RealT pour générer des gains supplémentaires

Si la solution proposée jusque-là par RealT a permis de rendre l’immobilier beaucoup plus liquide et accessible, il est possible d’aller encore plus loin.

En effet, le protocole RMM permet d’intégrer directement l’immobilier au cœur de la finance décentralisée. En d’autres termes, il est possible d’utiliser ses avoirs en garantie afin d’emprunter de la liquidité. Il faut pour cela se rendre dans le bandeau supérieur, puis suivre le chemin « DeFi → RealT RMM » :

Figure 14 : Se rendre sur RMM

Une fois sur place, le design vous semblera peut-être familier, ce qui est tout à fait normal si vous avez utilisé le protocole Aave (AAVE) sous sa version 2. Les deux équipes ont effectivement travaillé ensemble afin de proposer une solution rendant l’immobilier collatéralisable.

Figure 15 : Accueil de la plateforme RMM

Nos fractions de propriétés peuvent alors être utilisées en collatéral sur le protocole RMM, pour pouvoir emprunter jusqu’à 75 % de leur valeur en XDAI, le stablecoin de la Gnosis Chain. Si les tokens que vous possédez ne sont pas encore utilisables, rassurez-vous, RealT ajoute de nouvelles options régulièrement.

Voyons la mécanique d’apport et d’emprunt avec du XDAI, elle restera la même pour n’importe quel token RealT.

Il faut donc cliquer sur « Déposer » dans le bandeau supérieur :

Figure 16 : Déposer du XDAI

Après avoir déposé du collatéral, nous pouvons emprunter de la liquidité sous forme de XDAI. Il faut pour cela se rendre dans l’onglet « Emprunter » du menu supérieur :

Figure 17 : Emprunter du XDAI

Ainsi, il est possible d’emprunter au maximum 75 % de la valeur de son collatéral. Comme sur Aave, la santé de votre emprunt est symbolisée par un Health Factor. Celui-ci doit rester supérieur à 1 sous peine d’une liquidation et d’une pénalité sur ce que vous avez déposé :

Figure 18 : Variation du Health Factor lors d’un emprunt

Le menu « Tableau de bord » offre, quant à lui, une vue d’ensemble des liquidités que vous aurez déposées et empruntées :

Figure 19 : Tableau de bord du protocole RMM

Si pour cet exemple, c’est le XDAI qui a été utilisé, tout l’intérêt de cette plateforme sera son utilisation avec des tokens RealT. Grâce à cela, de la liquidité pourra être levée pour, par exemple, acheter d’autres tokens de la plateforme et créer ainsi une boucle vertueuse.

Avec une telle méthode, le rendement moyen de 10 % annuel par token se voit alors considérablement augmenté. Prenons un exemple plus concret pour détailler cette stratégie :

Figure 20 : Exemple de tokens collatéralisables sur RealT

Ici, nous constatons en Figure 20 que le taux annuel pour emprunter du XDAI est de 5,25 %. Admettons maintenant que vous possédiez 1 000 dollars de tokens RealT vous rapportant 10 % par an, sans RMM cela revient donc à 100 dollars de rentes.

Vous décidez de placer ces tokens en collatéral, cela vous donne le droit d’emprunter 750 dollars de XDAI, mais pour des raisons de money management, vous vous limitez à 500 dollars. Cela vous coûtera 26,25 dollars d’intérêts par an. Avec ces 500 dollars, vous achetez de nouveau des tokens RealT à 10 % par an, après déduction des intérêts, il vous restera 23,75 dollars de rendement.

En ajoutant ces rentes aux 100 dollars initiaux, votre placement de 1 000 dollars ne vous rapporte plus 10 % par an, mais 12,375 %. De plus, vous pouvez refaire d’autres boucles en plaçant ces nouveaux tokens en collatéral selon votre propre tolérance au risque.

Si 2,375 % supplémentaires peuvent sembler non significatifs, en réinvestissant vos intérêts cumulés, en 10 ans, vous avez multiplié votre capital par 3,21 environ dans le second cas, contre 2,59 dans le premier, soit une surperformance de près de 24 %.

Il conviendra cependant de surveiller votre Health Factor, même si, de par la faible volatilité de l’immobilier, celui-ci diminuera de manière plus raisonnée qu’avec les cryptomonnaies en cas de baisse.

? Consultez cet article pour en savoir plus sur les mécanismes de RMM

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Notre avis sur la plateforme RealT

Alors que RealT avait déjà permis un changement disruptif dans sa proposition de valeur initiale grâce à la tokenisation de l’immobilier, l’entreprise réitère la performance avec RMM.

Bien évidemment, le chemin est encore long avant de démocratiser de telles pratiques, et les mentalités ainsi que le cadre légal doivent encore évoluer. Mais nous voyons malgré tout que ce nouveau modèle d’investissement, pour un secteur aussi ancien que l’immobilier, est possible.

Désormais, tout le monde peut commencer à épargner ses économies « dans la pierre », non seulement à partir de sommes raisonnables, mais en s’affranchissant également de la plupart des contraintes inhérentes à l’immobilier.

De plus, si les rendements sont certes, moins élevés que ce que l’on peut trouver ailleurs dans les cryptomonnaies, ils restent néanmoins très intéressants si l’on remet cela dans le contexte de ce type d’investissement. À savoir 10 % environ pour un véhicule financier relativement stable.

S’ajoute à cela RMM qui permet de mettre en place un levier supplémentaire grâce à l’emprunt, optimisant ainsi les actifs en notre possession, permettant des montages financiers jusque-là impossibles pour un particulier.

On constate alors ici toute la puissance de la blockchain où, pour les investisseurs que nous sommes, les intermédiaires comme les banques et les notaires sont supprimés, permettant alors plus de fluidité dans nos opérations et une agilité qui était jusque-là impossible.

Face à la popularité de sa solution, RealT voit ses nouvelles propriétés mises en vente partir très rapidement. Pour pouvoir investir dans des biens immobiliers depuis la plateforme, il conviendra donc de suivre leurs différents réseaux sociaux et d’effectuer un travail de veille sur la marketplace du site.

Concernant RMM, les propriétés pouvant être mises en collatéral étant ajoutées petit à petit, il faudra également surveiller le protocole régulièrement le temps que celui-ci monte en puissance et vous permette d’utiliser pleinement vos futurs actifs dans vos stratégies d’investissement.

Je découvre timidement le monde de la blockchain fin 2018 lors de ma quête de liberté financière. D'abord investi modérément, ce n'est que deux ans plus tard que je prends le pari de tout miser sur le mouvement qui se dessine alors. Je consacre ensuite 2021 à mieux me former pour acquérir plus de connaissances et de sérieux. Comme j'aime souvent le dire : j'ai encore un milliard de choses à apprendre. Et ce que je sais, je souhaite le partager avec vous.

Vincent Maire

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