Comment investir dans l’immobilier grâce à la blockchain en 2024 ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier grâce à la blockchain ? Il existe des plateformes spécialisées qui présentent des avantages conséquents par rapport aux solutions traditionnelles. Voici comment acheter de « l’immobilier papier » et percevoir des loyers, grâce à la tokenisation.

Comment investir dans l’immobilier grâce à la blockchain en 2024 ?

Cet article vous est présenté en collaboration commerciale avec RealT (en savoir plus)

La blockchain rend accessible l’investissement immobilier

Les moyens d’investir « dans la pierre » sont variés. Cela peut aussi bien se faire par l’acquisition directe de biens physiques, mais encore au travers « d’immobilier papier » comme des Fonds Négociés en Bourse (ETF) ou des parts Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Chaque méthode possède ses propres avantages et inconvénients, qui sauront satisfaire les différents profils d’investisseurs. Toutefois, une nouvelle manière de s’exposer à cette catégorie d’actifs commence à émerger grâce à la blockchain : la tokenisation immobilière.

Ce procédé consiste généralement à numériser les parts de biens immobiliers, ou plutôt des sociétés qui possèdent ces derniers, sur une blockchain. Cela passe notamment au travers de security tokens ou de tokens non fongibles (NFT). Ceux-ci donnent alors droit aux avantages qui y sont associés, tels que la part des loyers générés par ce bien immobilier.

L’atout principal de cette méthode est qu’il devient possible pour tout un chacun d’investir dans l’immobilier, alors qu’il s’agit d’un investissement extrêmement coûteux via les méthodes traditionnelles.

Les différentes manières d’investir dans l’immobilier avec la blockchain

À ce jour, la principale plateforme de tokenisation immobilière, qui est aussi celle que nous recommandons, est RealT. Cependant, ce n’est pas la seule solution existante lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier tokenisé sur la blockchain.

Voici un aperçu de ces acteurs au travers d’un tableau non exhaustif :

Plateforme Origine Type Frais
RealT États-Unis Immobilier locatif Frais de blockchain + 3 % lors d’une revente à la plateforme
Wincity France Immobilier locatif + NFT et metaverse Frais de blockchain + 1 % du prix de vente, pour l’acheteur ou le vendeur à l’initiative de la transaction
Cesar Society France Immobilier locatif Cesar Society prélève une commission à l’initiation d'un projet
BlocHome Luxembourg Immobilier locatif Frais précisés dans la fiche la fiche d'information de chaque bien
Atoa France Immobilier locatif 10 % des loyers encaissés et 10 % de commission au moment de la réalisation des opérations
Republic États-Unis Immobilier locatif et commercial Republic perçoit 6 % du montant total collecté et 2 % des titres offerts lors d'un financement réussi

Investir dans l’immobilier tokenisé sur la blockchain grâce à RealT

Fondée en 2019 par les frères Rémy et Jean-Marc Jacobson, la plateforme RealT propose d’investir dans des parts d’immobilier à partir de 50 dollars.

Plus précisément, l’acheteur investit dans la société à responsabilité limitée (LCC) qui possède le bien, qui reverse ensuite les rendements locatifs déduits des charges, en fonction du nombre de parts que l’acheteur détient. Ainsi, les rendements varient dans une tranche comprise entre 9 et 11 % par an environ suivant les biens immobiliers.

Ces revenus locatifs sont versés chaque semaine, selon la méthode sélectionnée par l’investisseur : soit en stablecoin, soit composés dans une propriété de réinvestissement qui génèrera à son tour des revenus.

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Acheter une fraction d’immobilier tokenisé sur la blockchain grâce à RealT

Pour prendre en main la plateforme de RealT, vous pouvez retrouver notre guide dédié :

👉 Comment créer un compte sur RealT et utiliser la plateforme ?

Voyons tout de même comment acheter une fraction d’immobilier tokenisé sur la blockchain avec RealT.

Sur la copie d’écran ci-dessous, nous voyons par exemple une propriété en vente à Detroit, pour un ticket d’entrée de 50,94 dollars et des rendements attendus à 9,76 % par an.

Pour ce bien, la date à laquelle les revenus locatifs commenceront à être versés est annoncée au 1er août 2023.

Page d'accueil de la marketplace de RealT

Figure 1 — Page d’accueil de la marketplace de RealT

 

Lorsque vous ajoutez la quantité de tokens souhaitée au panier, plusieurs possibilités s’offrent à vous pour le paiement.

En effet, nous pouvons voir ci-dessous qu’il est possible de régler l’achat en USDC ou xDAI depuis la Gnosis Chain, avec 6 autres cryptomonnaies, dont le BTC et l’ETH grâce à Coinbase Commerce, ou bien par carte bancaire :

Procéder à un paiement sur RealT

Figure 2 — Procéder à un paiement sur RealT

 

Une fois le paiement effectué, vous recevrez des documents contractuels à signer sur votre boîte mail afin de finaliser l’opération.

D’autre part, RealT opère à la fois sur la blockchain Ethereum, mais aussi sur la Gnosis Chain. Ainsi, il est possible de choisir où recevoir vos fractions de biens immobiliers tokenisés, et la manière dont seront perçus vos revenus locatifs :

Choix du réseau pour le versement des revenus locatifs sur RealT

Figure 3 — Choix du réseau pour le versement des revenus locatifs sur RealT

 

En outre, RealT est également conçue de manière à faciliter l’embarquement des personnes non familières de l’écosystème des cryptomonnaies.

Et pour cause, la fonctionnalité « Walletless » vous permet, comme son nom l’indique, d’utiliser les fonctions de RealT sans wallet jusqu’à ce que vous vous sentiez prêt à utiliser pleinement les capacités de la blockchain.

Pour les utilisateurs les plus avancés, la plateforme RMM vous permettra même de déposer votre immobilier tokenisé en collatéral afin d’emprunter des liquidités. Le concept reprend d’ailleurs la technologie du protocole Aave pour fonctionner :

Aperçu de la plateforme RMM de RealT

Figure 4 — Aperçu de la plateforme RMM de RealT

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FAQ — Questions fréquentes sur l'immobilier tokenisé

Notez que les réponses aux questions suivantes sont générales. Si vous avez besoin d'en savoir plus, les plateformes présentées proposent des FAQ complètes sur leur fonctionnement.

Que se passe-t-il si la plateforme vient à faire faillite ?

Dans la majorité des cas, chaque plateforme d'immobilier tokenisé crée une société indépendante des autres sur le modèle un bien = une société. Cela permet de protéger les investisseurs, dont la part de capital de chaque société est symbolisée par les tokens en leur possession.

En cas de faillite de la société mère, les investisseurs ne perdraient donc pas leurs fractions d’immobilier tokenisé. Notez toutefois que ce fonctionnement est ce qui est le plus commun, et que ce n’est pas nécessairement le même modèle pour les autres projets mariant immobilier et blockchain.

Puis-je vendre mes tokens d'un bien immobilier ?

Le plus souvent, chaque plateforme dispose d'une place de marché interne permettant aux utilisateurs d'échanger leurs tokens à leur guise. Cependant, cela engendre souvent des frais et la liquidité est généralement faible.

En prenant l'exemple de RealT, les investisseurs qui souhaitent se séparer de leur fraction d’immobilier tokenisé sur la blockchain, la plateforme peut racheter des tokens à hauteur de 2 000 dollars maximum par semaine, moyennant 3 % de frais.

Les rendements annoncés sont-ils garantis ?

Dans la majorité de cas, les plateformes détaillent la totalité des charges qui s’appliquent à un bien donné sur la fiche descriptive de celui-ci, ce qui permet d’éviter les mauvaises surprises et les frais cachés.

Néanmoins, il faut aussi garder à l’esprit l’éventualité de vacances locatives, ou encore des périodes de rénovations empêchant de générer des revenus. Ces facteurs peuvent alors réduire votre performance annuelle. Ce risque peut être atténué en diversifiant les propriétés sur lesquelles vous investissez.

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Qu'en est-il de la fiscalité des loyers de l'immobilier tokenisé ?

D'après l'assistant fiscal Waltio, les revenus locatifs ou les intérêts obtenus par l'investissement dans les tokens immobiliers, plusieurs scénarios peuvent être envisagés en France.

La législation fiscale relative aux gains réalisés sur les actifs numériques pourrait s'appliquer aux intérêts générés en cryptomonnaie lorsqu'une transaction taxable est effectuée. Dans ce cas, le coût d'acquisition de ces intérêts dépend de leur déclaration (la même législation fiscale que pour les revenus passifs s'applique).

  • Si les intérêts sont déclarés en Bénéfices Non Commerciaux (BNC) l'année de leur réception, alors le coût d'acquisition correspondra à la valeur déclarée ;
  • Si les intérêts ne sont pas déclarés en BNC, alors le coût d'acquisition sera considéré comme nul et en cas de vente taxable, l'intégralité du montant de la vente sera imposée comme un gain en capital.

En France, tout ce qui englobe la fiscalité des revenus générés via l'immobilier tokenisé est encore assez flou, ce qui nécessite parfois de faire appel à un spécialiste du droit fiscal.

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Recommandations de l'AMF. Il n’existe pas de rendement élevé garanti, un produit présentant un potentiel de rendement élevé implique un risque élevé. Cette prise de risque doit être en adéquation avec votre projet, votre horizon de placement et votre capacité à perdre une partie de cette épargne. N’investissez pas si vous n’êtes pas prêt à perdre tout ou partie de votre capital.


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