Lors de la troisième édition du forum Technologies et Notariat, ayant eu lieu le 17 octobre à Paris, les notaires de France ont collectivement débattu sur les derniers éléments apportés à leur profession par l'évolution de la technologie. Et l'un des sujets mentionnés nous intéresse particulièrement : il s'agit de la blockchain. En effet, les efforts des plus innovateurs parmi les notaires ont permis de procéder à la mise en place d'une blockchain basée sur Hyperledger. L'objectif, à terme, est de permettre à l'ensemble de la profession de faire son travail de manière plus efficace et plus sécurisée.

 

L'utilité de la blockchain testée, en fin d'année 2019

Concrètement, à quoi servira cette blockchain ? Pour l'instant, les objectifs sont modestes : il s'agit surtout de conserver :

  • Les valeurs de hachage (probablement selon l'algorithme MD5) des fichiers stockés sur l'Espace Notarial, une plateforme centralisée servant à transmettre les documents entre les notaires et leurs clients, comme il est expliqué sur ce descriptif.
  • Les dates et heures auxquelles ces fichiers ont été consultés, ainsi que l'identité des personnes qui les ont consultés.

Ce test est assez localisé, puisque l'Espace Notarial est actuellement assez peu utilisé en dehors de la région parisienne. Il ne s'agit pas non plus d'un chantier de très grande ampleur, puisque seules des données d'une importance moindre y seront stockées. Cela permettra surtout de vérifier si les documents que l'on détient sont conformes à ceux enregistrés sur la blockchain, par le biais d'une comparaison des valeurs de hachage.

D'autres utilités ont été envisagées : l'utilisation de cette blockchain comme registre des sociétés non cotées, notamment, devrait permettre de régulariser la situation d'un certain nombre de sociétés dont les gérants n'effectuent pas toujours les formalités administratives correctement.

L'utilité principale de ce premier test est donc d'étudier la faisabilité d'un tel système à l'échelle nationale : est-ce que tout le monde arrive à s'en servir ? Est-ce assez sécurisé pour remplacer les systèmes existants ? Est-ce possible de donner à cette blockchain tous les usages que l'on peut imaginer ?

Les notaires auront la réponse à toutes ces questions d'ici quelques temps, et pourront alors peut-être passer à la phase suivante.

 

L'objectif final de la mise en place d'une blockchain par les notaires

Si les systèmes testés cette année et l'année prochaine fonctionnent bien, nous pourrons nous attendre à une évolution assez importante de la manière dont les notaires font leur travail : ils espèrent notamment pouvoir remplacer un jour le MICEN, ou Minutier Central Électronique des Notaires. Il s'agit d'un serveur dans lequel les actes notariés sont actuellement stockés. En effet, le MICEN, de par son caractère centralisé, souffre parfois de lenteurs et de blocages, qui empêchent temporairement de déposer des actes signés à travers toute la France, bien que ce soit assez rare.

Concevoir un système dans lequel ce genre de souci n'est pas du tout possible est donc important pour les notaires, ne serait-ce que pour éviter de se retrouver coincés avec des clients qui souhaitent rentrer chez eux, pendant une demi-heure, devant un écran où rien ne bouge.

Les notaires ont également déjà prévu de mettre en place un système de gestion des copies exécutoires : il s'agit, la plupart du temps, de copies d'actes de prêt permettant aux créanciers (les banques) de procéder à la saisie de biens immobiliers donnés en garantie d'un prêt. Ces copies d'acte, aujourd'hui faites au format papier, sont très souvent perdues ou détruites par les banques, et leur existence sur une blockchain permettrait de réduire à néant ces soucis de disparition.

De toute évidence, des dizaines d'autres usages pourraient être imaginés :

  • Le stockage sécurisé de testaments électroniques chiffrés (si un jour la loi reconnaît la validité des testaments électroniques, ce qui ne saurait tarder),
  • Le stockage des actes relatifs aux sociétés, tels que des statuts ou des procès-verbaux d'assemblée générale, afin de faciliter la publication des modifications en partenariat avec les greffes des Tribunaux de Commerce,
  • Éventuellement, faciliter l'accès des particuliers aux actes les concernant sans avoir forcément besoin d'un notaire, en autorisant la consultation de certaines données figurant sur cette blockchain,
  • Permettre aux particuliers de stocker de manière sécurisée la copie d'un acte sous seing privé, tel qu'un bail locatif, afin de s'assurer que ni le bailleur, ni le locataire ne puissent falsifier le contrat a posteriori...

Les possibilités sont nombreuses, mais avant d'y arriver, il faudra parvenir à concevoir un système sécurisé, facile d'utilisation, rapide, et n'ayant aucun souci de mise à l'échelle. Les blockchains peuvent fonctionner différemment si elles ont 10 ou 1000 nœuds, et elles peuvent fonctionner différemment si elles traitent 1 gigaoctet ou 1 téraoctet de données par jour. Peut-être verra-t-on le jour d'une série de blockchains reliées chacune à un département ou une région française, pour pallier aux problèmes de "scalabilité" des blockchains actuelles.

 

Un danger pour les notaires ?

Les connaisseurs de la loi de Betteridge l'auront deviné : la réponse est non. Et pourtant, ce n'est pas évident pour tout le monde : j'ai déjà lu plusieurs fois des messages disant que les particuliers pourraient bientôt faire leurs contrats eux-mêmes par la magie de la blockchain et de l'intelligence artificielle, et que les notaires seraient rendus inutiles en aussi peut de temps qu'il en faut pour dire "Satoshi".

Pourquoi est-ce que cette idée est totalement fausse? Disons que ce n'est pas sans raison que les études sont longues. Et dans le cadre du notariat, ainsi que d'un grand nombre d'autres professions juridiques, l'apprentissage ne s'arrête pas à l'obtention du diplôme : le métier s'apprend aussi en grande partie par la pratique quotidienne et l'analyse de multiples cas de figure.

Évidemment, il n'est pas obligatoire d'être titulaire d'un Master de droit pour rédiger un acte de la vie de tous les jours, comme un bail locatif pour un appartement. Mais même dans ce domaine, des problèmes peuvent survenir : modèle trouvé sur internet obsolète, suppression par les parties d'une clause obligatoire, présence d'une clause interdite... Et dans ce cas, l'une des parties se retrouve bien souvent dans une position périlleuse (généralement le bailleur, qui risque de voir le bail disparaître, le loyer diminuer, etc).

En outre, dès que l'on se tourne vers des actes plus importants, les conséquences deviennent également plus importantes. Admettons, théoriquement, que des particuliers puissent signer une vente qui soit opposable aux tiers sans l'intervention d'un notaire, et qu'ils puissent publier eux-mêmes la vente sur une blockchain publique.

  • Que se passe-t-il si les parties ont oublié d'en informer le titulaire d'un droit de préemption ? La vente peut être annulée, et les parties passeront probablement devant le juge tôt ou tard.
  • Que se passe-t-il si les parties ont oublié de faire participer l'un des propriétaires à la vente (par exemple, un donateur encore usufruitier au jour de la vente) ? Le propriétaire oublié pourrait forcer les parties à aller voir le juge.
  • Que se passe-t-il si les parties n'ont pas utilisé des diagnostics valides ? Il est possible d'arriver à l'annulation de la vente, la diminution du prix, ou bien des dommages et intérêts.
  • Que se passe-t-il si le vendeur a mal calculé sa plus-value ? Il risque un redressement fiscal.

La liste continue, encore et encore.

C'est donc indéniable : si les particuliers rédigeaient eux-mêmes leurs actes de vente ou de succession, les procès se multiplieraient de manière exponentielle, et tout le monde y serait perdant, sauf les rares avocats qui ne croulent pas déjà sous le travail. Et les agents immobiliers ne résoudraient en rien le problème, à moins d'un changement drastique dans les conditions d'octroi de leur carte professionnelle : souvent commerciaux plutôt que juristes, certains d'entre eux commettent régulièrement des erreurs dans les compromis de vente qu'ils rédigent.

Les plus médisants diront avoir eu l'impression que leur notaire est un tire-au-flanc, qu'ils n'ont pas pu obtenir un rendez-vous à la date souhaitée... Et c'est d'ailleurs peut-être vrai, après tout personne n'est parfait.

Mais il faut bien se dire que les éléments mentionnés ci-dessus ne sont qu'un fragment minuscule des choses à vérifier. Et c'est le cas dans chaque dossier traité par un notaire, ce qui prend du temps, beaucoup de temps. Que ce soit des cahiers des charges de lotissement oubliés, des clauses de règlement de copropriété empêchant certaines choses, des bâtiments ou travaux non déclarés à l'administration, ou encore la présence, à l'emplacement du bien vendu, d'un ancien site industriel ; chaque acte contient son lot de spécificités pouvant engendrer des problèmes. Et c'est particulièrement embêtant quand on ne dispose pas des connaissances nécessaires pour y remédier.

Là encore, l'on pourrait me rétorquer que l'intelligence artificielle permettra d'y parvenir. Ou encore, qu'un logiciel de rédaction comprenant un questionnaire adroitement programmé permettra aux utilisateurs de régler ces problèmes par eux-mêmes. Cela me paraît tout à fait fantaisiste, simplement parce que les notaires eux-mêmes ne disposent pas de logiciels permettant de répondre à tous les cas que l'on peut rencontrer en pratique. En outre, les termes techniques et  juridiques portent souvent à confusion, et un simple logiciel ne saura pas nécessairement expliquer à un utilisateur le fonctionnement de telle ou telle loi, ou le sens de chaque mot dans son contexte juridique.

Pour finir, même avec un logiciel parfait, certains trouveraient tout de même le moyen de rédiger des actes remplis d'erreurs et sources de problèmes. Souvent par volonté d'ignorer les recommandations du logiciel, parce qu'après tout ce n'est qu'un stupide programme. Ou bien par souci d'économie ; par exemple, parce qu'actualiser les diagnostics coûte cher. Pourquoi ne pas utiliser les précédents, même s'ils sont périmés depuis 5 ans ? La conséquence de décisions dans le genre, c'est bien évidemment un passage au tribunal si l'une des parties change d'avis sur la transaction.

 

Conclusion

Vous l'avez compris, la présence d'un notaire demeurera indispensable à la signature de tous ces actes importants, blockchain ou pas.

Ce que la blockchain va permettre de changer, c'est la manière dont les notaires travaillent, en leur facilitant la tâche dans un certain nombre de domaines. Certaines procédures seront plus rapides... Et d'autres ne seront aucunement affectées puisqu'elles concernent des entités tierces, comme l'administration, qui, elle, ne sera pas transformée en blockchain.

La présence de nouveaux outils ne peut être que positive, mais elle ne révolutionnera pas vraiment le notariat français de sitôt.

 

A propos de l'auteur : Benjamin M.

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Passionné de crypto à mes heures perdues, je suis un juriste originaire du Sud de la France. J’adore décortiquer le fonctionnement de ces technologies et je m’intéresse également aux profonds changements qu’elles apportent. A côté de cela, j’aime le foot, la philosophie, les échecs et les porte-bonheurs chinois.
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